Denken Sie darüber nach, ein Eigentumswohnungshotel zu kaufen? Hier sind 20 Dinge, die Sie wissen müssen!

1. Was ist ein Condo-Hotel oder Condotel?

Stellen Sie sich ein Condo-Hotel (manchmal auch als Condotel oder Hotel-Condo bezeichnet) als den Kauf einer Eigentumswohnung vor, obwohl sie Teil eines Vier-Sterne-Hotels ist. Daher profitieren Sie als Eigentümer im Urlaub von mehr Vier-Sterne-Services und -Annehmlichkeiten als in einer typischen Eigentumswohnung.

2. Welche Arten von Dienstleistungen und Annehmlichkeiten finden Sie in Condo-Hotels?

Wenn Sie sich die Feinheiten eines gehobenen Hotels vorstellen können, können Sie sich ein Apartmenthotel vorstellen. Zu den Einrichtungen gehören oft Pools im Resort-Stil, Spas mit umfassendem Service, hochmoderne Fitnesscenter, gehobene Restaurants, Concierge-Service und Zimmerservice.

An manchen Orten wie Las Vegas finden Sie Eigentumswohnungen mit eigenen Casinos, Einzelhandelsbereichen und Unterhaltungsmöglichkeiten. In Orten wie Orlando finden Sie Condo-Hotels mit eigenen Wasserparks und Tagungseinrichtungen.

3. Was ist der Unterschied zwischen einem Condo-Hotel und einer traditionellen Eigentumswohnung?

Der große Unterschied zwischen einem Hotel und einem Eigentumswohnungshotel besteht darin, dass ein Hotel normalerweise einen Eigentümer hat, entweder eine Einzelperson oder ein Unternehmen, aber ein Eigentumswohnungshotel wird Einheit für Einheit verkauft. Daher könnte ein Eigentumswohnungshotel mit 300 Zimmern bis zu 300 Eigentümer haben.

4. Ist für Hotelgäste erkennbar, ob sie in einem Condo-Hotel oder einem traditionellen Hotel wohnen?

Ein Hotelgast wird wahrscheinlich nie erfahren, dass das Hotel mehrere Eigentümer hat, da das Anwesen wie ein traditionelles Hotel betrieben wird und oft unter der Leitung eines bekannten Hotelunternehmens wie Hilton, Hyatt, Starwood, Trump oder W steht Die einzelnen Condo-Hotel-Einheiten werden in Design und Ausstattung identisch aussehen, genau wie in einem traditionellen Hotel.

5. Wer kauft normalerweise Eigentumswohnungen?

Sie werden in erster Linie an Leute verkauft, die ein Ferienhaus suchen, sich aber nicht mit den Problemen auseinandersetzen möchten, die normalerweise mit dem Zweitwohnsitz verbunden sind, wie z. B. die Instandhaltung der Immobilie oder die Suche nach Mietern in der Nebensaison.

6. Wie ist die Demografie des typischen Käufers von Eigentumswohnungen?

Das Spektrum der Käufer von Eigentumswohnungen ist ziemlich breit. Es gibt Familien, die sich ein zweites Zuhause in einem Urlaubsort wünschen. Es gibt Babyboomer, die kurz vor dem Ruhestand stehen oder kurz vor der Rente stehen und einen Ort suchen, an dem sie „überwintern“ können. Es gibt auch viele Investoren, die eine Eigentumswohnung kaufen, ohne die Absicht, sie jemals zu nutzen; sie sind für die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie dabei.

7. Können Sie in einem Condo-Hotel wohnen?

Eigentumswohnungen werden in der Regel nicht als Hauptwohnsitz angeboten. Tatsächlich beschränken viele von ihnen die Nutzung der Eigentumswohnung durch den Eigentümer (normalerweise 30-60 Tage pro Jahr), da die Einheit im nächtlichen Mietprogramm des Hotels erwartet und benötigt wird, wo sie den Gästen angeboten und Einnahmen generiert werden kann.

8. Wer bekommt das Geld, wenn Ihr Condo-Hotel vermietet ist?

Die Hotelverwaltungsgesellschaft teilt die Mieteinnahmen mit den einzelnen Eigentümern der Eigentumswohnungen auf. Während die genauen Prozentsätze von Objekt zu Objekt variieren, liegt die typische Mietaufteilung im Bereich von 50% bis 50%.

9. Wer findet Hotelgäste und reinigt und wartet dann die Eigentumswohnungen?

Die Hotelmanagementgesellschaft vermarktet das Objekt und bucht Hotelgäste. Es wartet auch die Einheit und gewährleistet den reibungslosen Betrieb aller Dienstleistungen und Annehmlichkeiten des Hotels.

10. Welche Vor- und Nachteile hat der Kauf eines Condotels gegenüber dem Kauf typischer Mietobjekte?

Vorteile sind:

· Problemloser Besitz; keine Vermieterprobleme

· Mieteinnahmen, um einige oder möglicherweise alle Eigentumskosten auszugleichen

· Ein fantastisches Ferienhaus, das Sie jederzeit nutzen können

· Eine Immobilienanlage zu einer Zeit, in der andere Anlagen weniger attraktiv erscheinen

· Hohe Wahrscheinlichkeit der Wertschätzung

· Stolz des Eigentums – „Ich besitze ein Stück von einem Trump“

Nachteile sind:

· Der jährliche Cashflow kann den jährlichen Betriebskosten entsprechen oder darunter liegen

· Haustiere sind normalerweise nicht willkommen.

· Die Eigentumswohnung eines Eigentümers kann gemietet werden, wenn der Eigentümer dies wünscht, daher sind vorherige Reservierungen erforderlich, um die Verfügbarkeit zu garantieren.

· Die Condo-Hotel-Einheit unterliegt den gleichen Markteinbrüchen, die alle Hotels im Wettbewerbsmarkt betreffen: Hurrikane, terroristische Bedrohungen, warme Winter im Norden, Gaspreise usw., die sich alle auf die Auslastung einer Einheit auswirken können und die Höhe der damit generierten Einnahmen.

11. Sind Eigentumswohnungen schwer zu finanzieren?

Überhaupt nicht, aber sie nehmen normalerweise 20% ab, während Eigentumswohnungen mit weniger Bargeld gekauft werden können. Es ist auch wichtig, sicherzustellen, dass Sie einen Hypothekenmakler verwenden, der erfolgreich bei der Abwicklung von Eigentumswohnungs-Hotelfinanzierungsgeschäften war. Viele Banken tun sie immer noch nicht, aber immer mehr engagieren sich, da Condo-Hotels immer häufiger angeboten werden.

12. Seit wann gibt es Condo-Hotels und wo befinden sie sich?

Eigentumswohnungen gibt es schon seit mehreren Jahrzehnten, aber die riesige Welle von Vier- und Fünf-Sterne-Wohnungshotels, die sich im ganzen Land durchgesetzt haben, begann um das Jahr 2000 in der Gegend von Miami. In der Gegend von Miami-Fort Lauderdale gibt es immer noch die meisten Eigentumswohnungen, aber Gebiete wie Orlando und Las Vegas entwickeln noch schneller Eigentumswohnungen und werden Südflorida wahrscheinlich bald überholen. Andere aufstrebende Gebiete sind Orte wie die Bahamas, Panama, die Dominikanische Republik, Mexiko, Kanada und Dubai.

13. Wie viel kosten Eigentumswohnungen?

Das ist, als würde man fragen, wie viel ein Auto kostet. Es gibt unterschiedliche Qualität Eigentumswohnungen. Einige benötigen offensichtlich mehr Geld als andere.

Es gibt günstige Eigentumswohnungen für nur 100.000 US-Dollar. Diese sind typischerweise in Immobilien zu finden, die ihre Nutzung von einem bestehenden Hotel umgestellt haben. Sie haben die Größe eines Hotelzimmers, es fehlen Kücheneinrichtungen, Luxus-Franchises und andere erstklassige Annehmlichkeiten.

Dann gibt es die Vier-Sterne- oder höhere Immobilien, die im Bereich von 300.000 bis 400.000 US-Dollar beginnen können, aber nur für eine Studioeinheit bis zu 800.000 US-Dollar erreichen können. Ein- und Zwei-Zimmer-Einheiten kosten wesentlich mehr als ein Studio. Natürlich sind die Studios komplett möbliert und fertig, deutlich größer als ein typisches Hotelzimmer und ziehen Gäste wegen ihres Namens wie St. Regis, Ritz oder W.

14. Was sind typische Wartungskosten?

Im Durchschnitt etwa 1,00 bis 1,50 USD pro Quadratfuß, aber die Spanne kann in den luxuriösesten Unterkünften 2,00 Quadratfuß überschreiten.

15. Kaufen Sie Eigentumswohnungen nach dem Bau oder können Sie Eigentumswohnungen im Bauzustand erwerben?

Sofern Sie es nicht eilig haben, in den Urlaub zu starten, oder einen 1031-Austausch durchführen müssen, ist es am besten, Eigentumswohnungen so früh wie möglich im Vorbau zu kaufen. Dann sind die Preise am niedrigsten und die Geräteauswahl am größten. Sie werden wahrscheinlich zwei Jahre oder länger warten, bevor Sie Ihre Eigentumswohnung schließen und in Besitz nehmen, aber Sie haben den Preis festgeschrieben und werden den Vorteil der maximalen Wertschätzung erhalten.

16. Gibt es noch etwas, das Anleger über Condotels wissen sollten?

Beim Kauf dieser Art von Immobilien geht es um mehr als den alten Satz „Lage, Lage, Lage“. Während sich die meisten Eigentumswohnungen in begehrten Resort- und Geschäftsvierteln befinden, ist das Wichtigste ein gutes Franchise mit einem starken Reservierungssystem.

Lassen Sie sich auch nicht von einer aggressiven Mietaufteilung täuschen. So oder so muss der Bauherr das Hotel und seine Dienstleistungen wie Restaurants, Bars, Spas und Pools von seinem Anteil am Erlös besetzen, unterhalten und betreiben. Wenn er Ihnen einen sehr günstigen Anteil an der Miete gibt, wird er Ihnen auch eher eine höhere monatliche Wartungsgebühr in Rechnung stellen. Das geht natürlich in beide Richtungen. Wenn die angebotene Wartungsaufteilung näher bei 50-50 liegt, sollte Ihre Wartung auch vernünftiger sein.

17. Irgendwelche Vorschläge für Investoren bei der Auswahl des zu kaufenden Condo-Hotels?

Lassen Sie sich gut beraten. Das bedeutet, dass Sie sich nicht nur auf den Pitch eines Verkäufers vor Ort in einem Apartmenthotel verlassen möchten. Sie möchten mit einem Makler sprechen, der sich auf Condo-Hotels spezialisiert hat und den gesamten Condo-Hotel-Markt kennt und versteht, nicht nur die Fakten einer einzelnen Immobilie. Er oder sie hört auf Ihre Wünsche und Bedürfnisse und gibt dann Empfehlungen, welche Eigenschaften Ihren Anforderungen am besten entsprechen. Sie haben die Möglichkeit, zu vergleichen und die Vor- und Nachteile jeder verfügbaren Immobilie abzuwägen.

Ein guter Makler kann den Unterschied ausmachen zwischen dem Kauf eines Condo-Hotels, das problematisch ist und nicht Ihren Erwartungen entspricht, oder einem, das Ihnen jahrelang schöne Ferien, gute Jahreseinnahmen und einen erheblichen Gewinn beim Verkauf beschert.

18. Ist der Kauf eines Eigentumswohnungshotels über einen Immobilienmakler teurer als der Kauf einer eigenen Wohnung?

Nein. Bei neuen Eigentumswohnungen werden die Preise immer vom Bauträger festgelegt und sind genau gleich, egal ob Sie direkt von einem Verkäufer vor Ort in der Immobilie oder über einen Makler kaufen.

Die Maklerprovision wird immer vom Bauträger bezahlt und ist bereits im Preis integriert, unabhängig davon, ob ein externer Makler am Verkauf teilnimmt oder nicht. Da die Vertretung eines Maklers für Käufer kostenlos ist, ist es sinnvoll, vor einem Kauf deren Hilfe in Anspruch zu nehmen und sich beraten zu lassen.

19. Wie können potenzielle Käufer einen guten Makler für Eigentumswohnungen finden?

Fragen Sie Freunde nach Maklerempfehlungen oder suchen Sie online nach „Eigentumswohnungs-Hotelmakler“. Besuchen Sie die Websites von Maklern für Eigentumswohnungen und prüfen Sie, ob die von ihnen bereitgestellten Informationen umfassend und unvoreingenommen erscheinen. Wenn sich ihre Website auf den Verkauf von Häusern oder Büroräumen zu konzentrieren scheint und die Informationen zu Eigentumswohnungen nur im Nachhinein erscheinen, sollten Sie die Finger davon lassen. Am besten arbeiten Sie mit einem Makler für Eigentumswohnungen zusammen, der sich darauf spezialisiert hat.

20. Wie können Käufer von neuen Eigentumswohnungen erfahren, die auf den Markt kommen?

Makler für Eigentumswohnungen können gute Informationsquellen sein, da sie oft von Immobilien erfahren, bevor sie der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Eine andere Möglichkeit besteht darin, einen Condo-Hotel-Newsletter zu abonnieren, wie den von uns veröffentlichten Condo Hotel Property Alert. Wir bieten es kostenlos auf unserer Website an http://www.CondoHotelCenter.com und es bietet eine andere Eigentumswohnung-Hotelimmobilie, die jede Ausgabe auf den Markt kommt.



Source by Joel Greene

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